據中國電子商務研究中心數據顯示，我國物流園區(qū)的平均空置率約60%，高空置率為園區(qū)經營帶來了困難，導致項目投資回報周期長、收益低下等問題出現。

據國外經驗介紹：空置率控制在5%左右，投資回報率能夠保持10%，空置率超過15%，投資回報率為零。

我國物流園區(qū)招商為啥這么難?

1

定位不準，盲目建設

我國部分地區(qū)在建設物流園區(qū)時，為了追求園區(qū)的高大上、趕時髦，大量圈地，而且常用“智能化”“現代化”“最大”“輻射全國”等新鮮字樣去吸引眼球，其實換湯不換藥，項目建設帶有較強的盲目性。

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一味求大，貪全，導致最終建成的項目產品與當地客戶的實際需要相背離，為項目埋下了敗筆。

對園區(qū)項目準確定位才能精準營銷，建設前期不了解市場，盲足開發(fā)必將導致園區(qū)項目招商的失敗。

2

同質化嚴重

差異化競爭是一個企業(yè)能夠長期立足的根本。在前期設計階段，開發(fā)商為了規(guī)避風險、降低損失，往往采用模仿競爭對手的策略，但是零風險策略往往潛伏著最大的風險。

例如，遼寧沈陽一個正在招商的園區(qū)項目就存在很大問題，該項目產品與當地同類型產品的最大不同之處，在于多了一個雨棚。按照建筑工程設計，商鋪出租時會將雨棚面積的二分之一計算在項目產品之內，導致租金價格升高，而客戶對租金的敏感度較高，雨棚設計給后期的招商和銷售工作帶來很大困難。

為什么會出現這種情況呢?原來這個園區(qū)的開發(fā)商是完全照搬深國際的設計來建設的，但是后者之所以這樣做，是基于南方多雨等氣候因素的。

那么如何規(guī)避此問題的再次發(fā)生?主要從以下兩個方面開展工作。

第一，做好前期的實地市場調研;

第二，采用ESI(Early Supplier Involvement)改進項目產品設計流程。讓當地的大客戶參與項目產品的設計。園區(qū)供應鏈(如圖二)與企業(yè)供應鏈(如圖一)的不同之處在于客戶充當供應商和消費者雙重角色。

3

運營能力欠佳

有的園區(qū)在招商過程中過分強調租金、優(yōu)惠政策等，而忽略園區(qū)運營環(huán)境的建設，存在配套服務不齊全、物流基礎設施不完善及安保措施有待提高等問題，也是導致其招商失敗的重要原因。

園區(qū)招商不僅要招得來，關鍵還要留得住。

4

招商團隊實力弱，缺乏經驗

開發(fā)商設置的招商組織架構中，招商專員是招商團隊的主力。如果招商專員自身專業(yè)性不強、經驗不足或者公司培訓不到位，那么他對項目功能、定位、優(yōu)勢、發(fā)展趨勢以及為客戶帶來的價值等問題的認識必然也不夠透徹。

另外，如果招商專員缺乏與一線客戶深入的溝通與交流，就把握不準客戶的真正需求，園區(qū)招商匹配度也會隨之降低，影響園區(qū)成功招商。

5

合作的中介機構不夠專業(yè)

目前在國內還比較缺乏專業(yè)的物流園區(qū)招商機構，同時由于信息不對稱，園區(qū)開發(fā)商選擇專業(yè)招商代理機構時，也存在一定困難。

在園區(qū)建設過程中，選擇知名的、而具有良好信譽和龐大客戶群體的中介機構進行合作，有利于縮短投資回收期，規(guī)避市場風險，從而提高園區(qū)的建設成功率。

6

園區(qū)缺乏系統的整體規(guī)劃

考慮到物流園區(qū)建設成本高、投資回報周期長，一般開發(fā)商會分期進行建設，一期項目建設體量相對較小，二期、三期等項目的建設則視一期項目的運營狀況而定，缺乏對項目的整體規(guī)劃。

來源：綜合